Offriamo una gestione sostenibile del portafoglio di progetti di ristrutturazione

Più di un terzo del parco immobiliare in Svizzera è stato costruito negli anni '60, '70 e '80 del XX secolo.  L'attività edilizia dei cosiddetti "anni del boom" si caratterizza per le dimensioni dei progetti, a volte con più di 200 appartamenti per progetto, e per la loro ubicazione, principalmente negli agglomerati delle grandi città dell'Altopiano centrale.

Dopo circa 50 anni, molti di questi appartamenti, che si trovano principalmente nei portafogli di proprietari istituzionali, sono già stati sottoposti a un importante ciclo di ristrutturazione e si pone la questione urgente di cosa fare con la proprietà. Va notato che gli edifici degli anni '60 in particolare sono caratterizzati da proprietà notevolmente scadenti in termini di efficienza energetica e sostenibilità. Se negli anni '80 o '90 sono stati eseguiti interventi di ristrutturazione ad alta efficienza energetica, spesso sono già alla fine della loro vita tecnica. In molti casi, anche la disposizione degli appartamenti non soddisfa più i requisiti odierni e gli appartamenti possono essere immessi sul mercato solo a canoni di locazione molto bassi. Sebbene in alcuni casi si possano prendere in considerazione nuove costruzioni sostitutive, la maggior parte degli immobili deve essere sottoposta a una strategia di ristrutturazione economicamente vantaggiosa a causa della loro posizione e della mancanza di potenziale locativo nel sito.

A volte si cerca di contrastare il dilemma del ritardo nella ristrutturazione e dei bassi livelli di affitto con una strategia di ristrutturazione creativa minima. Nel tentativo di garantire l'affittabilità di un immobile nel breve periodo, si ricorre a ristrutturazioni a pennello e a "rinfreschi" in aree particolarmente visibili. Secondo la nostra esperienza, queste strategie possono avere successo solo per un periodo di tempo limitato. Non sono mai sostenibili.

Riteniamo che una strategia molto più promettente sia quella di organizzare la realizzazione massiccia e simultanea di misure di ristrutturazione comparabili in grandi portafogli immobiliari in modo più efficiente ed economico con l'aiuto dell'aggiudicazione di contratti basati su pacchetti.
Appaltando e aggiudicando i servizi di progettazione e di contractor in pacchetti, si possono ottenere significativi risparmi di costi e di tempo, nonché economie di scala, rispetto all'aggiudicazione di singoli progetti. Ulteriori incrementi di efficienza possono essere realizzati attraverso acquisti centralizzati e una pianificazione completa di gestione e manutenzione.

Tuttavia, questo approccio richiede un grande sforzo in termini di pianificazione strategica e organizzazione dei progetti (gestione del portafoglio progetti). Secondo la nostra esperienza, questo maggiore impegno è giustificato solo a partire da un portafoglio di 20 o più progetti.

Per ogni singolo progetto, il primo passo consiste nel ricavare l'ambito ottimale di ristrutturazione dalle condizioni strutturali, dal potenziale esistente e dagli obiettivi generali (ad esempio, una strategia di sostenibilità trasversale al portafoglio o requisiti speciali in termini di funzionamento e manutenzione efficienti).

Il passo successivo consiste nel raggruppare il portafoglio di progetti per mettere insieme pacchetti di aggiudicazione ragionevoli. Questa fase è un fattore chiave per il successivo successo del progetto complessivo. È necessario definire i criteri per il raggruppamento. A seconda del portafoglio progetti, esistono numerose opzioni. Il clustering regionale può essere un approccio iniziale per i portafogli di tutta la Svizzera. Anche il raggruppamento in base agli standard di qualità, a seconda del segmento di mercato e dell'ubicazione, si è dimostrato efficace. Un'altra possibilità è quella di classificare gli obiettivi dei progetti in base al livello di urgenza. Si dovrebbe distinguere tra le misure che sono urgentemente necessarie sulla base della precedente analisi dei componenti dell'edificio o dei requisiti di legge e quelle che possono essere realizzate come opzione nel contesto della ristrutturazione.

A seconda dei tempi e delle dimensioni del progetto, in pratica si ipotizza di assegnare a un team di progettisti e appaltatori un massimo di 5-10 progetti per cluster. Una volta definiti i cluster di assegnazione, il passo successivo è la stesura di documenti di gara standardizzati. Ciò comprende contratti di lavoro standardizzati per progettisti e appaltatori, distinguendo tra i modelli per i contratti di lavoro TU e per tutti gli altri contratti di lavoro pertinenti, nonché le specifiche di costruzione e i concetti operativi standardizzati.

Tuttavia, il fattore di successo decisivo per la gestione di grandi portafogli di progetti di ristrutturazione è un'organizzazione efficiente e ben coordinata dei progetti. A questo proposito, abbiamo avuto una buona esperienza con l'introduzione di un'organizzazione globale di gestione del progetto tra gli organi decisionali strategici dal lato del proprietario e i responsabili del progetto a livello operativo. Insieme al proprietario, il team di gestione generale del progetto definisce gli obiettivi e gli standard generali del progetto e ne controlla il rispetto durante l'intero progetto. Anche il monitoraggio dei rischi del progetto è uno dei compiti della gestione generale del progetto durante il progetto in corso.